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    　　任意売却（以下、任売といいます）も競売手続（以下、競売といいます）において
　　　　も引越し費用についてはも法的に保護されたものではないので、債権者が費用を
　　　　負担する義務は法的にはありません。
　　　　しかし、経済的に債務者が自ら費用を負担できない場合がほとんどで、なおかつ、
　　　　引越しないと明け渡しができないので売却できません。
　　　　そういった事情で任意売却の場合は、債権者が負担する場合がほとんどです。
　　　　実際には、売却価格から引越し費用や売却費用を控除して、債務の弁済（債権
　　　　者側からいうと債権の回収）に充てることになります。

　　　　競売手続の場合ですが、現在多くの「任意売却」を扱ったサイトで、「競売の場
　　　　引越し費用が出ない。だから引越し費用がでる任売がメリットがある。」とさか
　　　　んに謳われています。
　　　　法的には正しいですが、現実は、また異なる事情が存在します。
　　　　
　　　　不動産会社で競売で落札した物件について明渡（立退き）交渉をした経験が有る
　　　　私が現実のケースをお話したいと思います。
　　　　まず、競売手続は、市場価額より低い価額（市場の７〜８割）で入札の最低価格
　　　　が設定されていますが（現在は最低売却価格は廃止されていますが、基準となる価
　　　　額はあります）それには理由があり、不動産屋が扱う市場物件と異なり、原則内覧
　　　　（競売手続においては入札対象の物件の屋内については現況調査書の写真でしか観
　　　　ることができない。実際に屋内に立ち入り屋内を観ることを内覧という)ができない。
　　　　所有者との明け渡しの交渉は自分がしないといけない。
　　　　等の市場での売買に比べて買主に不利な条件が多数あり、低価格からの設定になっ
　　　　ているのです。
　　　　そして明渡交渉ですが、不動産を占有している人が素直に出て行かない場合が考え
　　　　られます。
　　　　金が無いから引越しできない占有者（居住している人）や立退き料を請求するため
　　　　にいわゆる営利目的で占有している占有屋がいます。
　　　　競売の落札〜代金納付により、所有権は競売の落札者に移転しているので、法的には
　　　　占有者は「不法占有」といって違法な権利行使をしていることになります。

　　　　よって、落札者は引越し費用を支払う義務も無く、一方的に「出て行け」といえるの
　　　　です。ところが、出て行かない人に対してはどうすればいいでしょう。
　　　　（こういう問題が生じることが競売基準価額が市場より低く設定される理由ですが）
　　　　そのために債務名義の取得手続を不要として、裁判所に申立すればすぐにでも発令さ
　　　　れる「引渡し命令」が存在するのです。

　　　「引渡し命令」は強制執行であり、法的に違法状態の排除を強制するものです。
　　　つまり、落札して所有者になった人が、裁判所に申立すれば、強制的に占有者を
　　　排除してくれるのです。
　　　「なーんだ、それなら、競売の場合は引越し費用がでるわけないじゃないか。す ぐ
　　　強制執行できるんなら、わざわざ引越し代ださないよ」と思われるかも知れません。

　　　ちょっと待ってください。法律的にはそれで正しいですが、現実はちょっと違うのです。
　　　ここからは、現場で立退き交渉をしたり、実際に引渡し命令を申し立てて、執行の現場
　　　（実際、強制的に執行（排除する）することを断行といいます）に立ちあったこともある
　　　私の話を聞いてください。
　　　ここがポイントなんですが、この断行をするには、費用がかかるのです。
　　　断行の際には、執行官が現場にいき、強制執行するのですが、現実に物件内の家具や
　　　家財道具、残地物を撤去するのは業者が行ないます。
　　　その業者に撤去費用を申立人が支払わなければならないのです。

　　　その費用が安くありません。一般的な家屋で１００万円から２００万円ほど、ビル１
　　　棟になると１０００万円以上もざらです。
　　　（この業者は実質指定業者のようなもので、特殊な撤去作業（暴力団等の反社会的勢
　　　力に対して断行する場合も多いので）として通常の引越し業者に比較して遥に高い費
　　　用が必要となります。
　　　法律的には上記業者に頼まず、自ら業者を選定してもいいのですが、 現実にはそうは
　　　いかないのです。話が長くなるので、そのウラ話は、機会を変えて話したいと思います。）

　　　そうすると、３０万円くらいの引越し費用を渡して、１ヶ月ほどで退去してもらう方
　　　がはるかにいいのです。

　　　競売の落札者は、ほとんどといっていいほど、不動産業者が多いのが実情です。
　　　業者は売って利益を得るために、物件を落札するのですから、費用や時間がかる強制
　　　執行をすると、うまく物件が売れても赤字になる場合がでてきます。
　　　よって、ほとんどの場合、引越し代を支払って占有者にでていってもらうのが通常です。
　　　私の経験でも、一般の人に対して「引渡し命令」を申し立てたことはほとんどなく、
　　　多くは、占有屋、暴力団体等の反社会的団体ばかりです。

　　　ちなみに私のいた会社では通常の引越し代として「３０万円」引越し期間は１ヶ月ほどを
　　　上限として交渉していました。（場合によっては上限６０万円の場合もありました。）

　　　経験上いろいろ書きましたが、引越し代を支払わない業者もあり、法律上は落札者が引
　　　っ越し代金を支払う義務はありませんから、「競売の場合は必ず引越し代がでる」とは
　　　安易に考えないでください。
　　　落札者も占有者がいつまでも占有していたら困るので、何らかの方法で出ていってもら
　　　わないといけない。
　　　その場合、引越し代も無くて出て行けない人には引越し代を渡して引き払ってもらうのが
　　　現実多くおこなわれている。その事情は、上記のようなところにある。と御理解ください。 　　　　

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