住宅ローン延滞・滞納無料相談室
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藤田司法書士事務所の紹介
債務整理については、藤田司法書士事務所にご相談ください。
藤田司法書士事務所の業務方針
方針：
誠実に業務を行います。
費用分割：
費用のお支払いは原則分割です。
依頼者の納得の上での受任：
インフォームドコンセント（正しく充分な説明を受けた上での同意）での委任をうけます。
任意売却において発生する諸費用
任意売却とは、不動産売買契約に基づいて、不動産の所有権を移転する手続ですから、
契約に伴う諸費用が発生します。
一般的に下記の費用がかかります。
売買契約の印紙代金
登記申請の登録免許税（所有権移転・担保権抹消）
司法書士に支払う報酬料金
固定資産税
（所有権移転するまでの日割り分・・売主の所有権移転期日までの期間で年間の固定資
産税を按分する。例えば資産税が１００万円で６月３０日で移転する場合、半年分のお
よそ５０万円を支払う）
後順位担保権者に支払う抹消依頼費用
マンションの管理費滞納分
引越し費用
残地物撤去費用
建物が損壊していた場合、修繕費用
その他 およそ、考えられる限り以上のような費用項目が発生します。
通常の不動産売買ですと、司法書士の報酬と登録免許税を除いて、上記費用は売主が負
担するものですが（法律的には登録免許税は売主・買主が共同で支払い義務があります
が、不動産業界の慣例上買主負担の場合が多いです。）
（印紙代金は売主・買主折半・売買契約書を２部作った場合１部の印紙代金を負担する）
任意売却の場合、所有者が資金に余裕がない場合が圧倒的に多いので、現実的に上記費
用を負担することはできません。 しかし、上記費用を支払わないと不動産売買が成立しませんから、費用を誰が負担するか
の問題になります。
現実は、売却代金の一部を費用に充てることになります。
売買代金よりも残債が少なければ、代金ー残債の控除分が債務者にわたりますから、支払
えば良いのですが、任意売却の場合は残債が代金よりも多い場合がほとんどです。
（このように、担保価額よりも残債額が多い場合を「オーバーローン」といいます。）
よって、債権者に弁済として支払われる代金の一部から費用を支払うことになりますので、
実質、債権者の負担となるわけです。
一般的には、上記費用を債権者が負担することは多いのですが、法的に支払い義務があるわ
けでは、勿論ありません。
よって、債権者によっては「引越し費用は負担しない」「撤去費用は負担しない」方針を
有する債権者もいます。
います。
住宅ローンの担保権が複数ある場合や、住宅ローン以外で担保権を設定している場合もよくあり
ます。
住宅ローンの担保権よりも優先度の低い（原則、時間的に住宅ローンよりも後に設置された担保
権）のことを後順位担保権といいます。
そうすると住宅ローン以外の債権者の設定した担保権が複数あることになります。
売却するには、これらの担保権をすべて取り外さないと誰も買ってくれません。 住宅ローンの債権者以外の債権者にも交渉して担保権を抹消してもらわなければなりませんが、
法的には、後順位担保権者には抹消する義務はありません。
しかも、売却代金のほうが第１順位の住宅ローンの残債の方が高いのがほとんどですから、後順
位の担保権者に弁済のための支払のお金がまわっていくことはありません。 （競売手続の場合は、落札者が所有権を移転する時期に全ての担保権は抹消されます。）
しかし、後順位担保権者もこのままでは、債権の回収ができないのは明らかですから、担保権を
維持して、第１担保権者の債権を回収不能にするより、第１担保権者の債権を少なくしたうえで
、いくばくかの抹消協力費用を受け取って、担保権を抹消したほうが得策です。
よって、抹消してもらうために、抹消協力依頼費用を後順位担保権者に支払って担保権を抹消し
てもらうのです。
この費用を業界用語で「ハンコ代」といいます。
それでは、そのハンコ代はいくらなんでしょう。そもそも相場ってあるのでしょうか？
後順位担保権抹消依頼費用（ハンコ代）の基準
このハンコ代については、法律上規定があるわけではありません。
業界の慣習的な暗黙の了解に基づいた基準のような相場のようなある程度のラインはあります。
しかし、必ずしも全てその相場でいくわけではなく、債権の種類や債権者、売却代金から残債
を控除した余剰額があるか、あるとしたらどのくらいか、等さまざまな要因により異なります。
私が金融機関で後順位担保権の抹消について、後順位担保権者と折衝したときは、概ね１０万
円で了承をもらう場合が多かったですが、債権者の中には「５０万円」や「１００万円」を要
求してくる債権者もいました。
第３順位 ２０万円
第４以下 １０万円
（残元金の１割の額が上記より低い場合はその額）
以下の任意売却に関する項目ページも参照してください。
「任意売却と競売手続の相違」 （メリット・デメリットの検証）
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