住宅ローン延滞・滞納無料相談室
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競売手続とは
競売手続とは、債権者が裁判所に申し立てることにより、債務者若くは物上保証人が
所有する資産を裁判所の命令により、差し押さえて売却し、その代金を債権者に配当
する法的手続きのことです。
一般的に、銀行やローン会社と住宅ローンを組むときに、購入する住宅に抵当権等の
担保物権を設定することになります。そしてローンを支払う借主（債務者）が支払を
することができなくなった場合に、債権者が裁判所に申し立てる手続は競売のなかでも
「不動産競売手続」であり、そのなかでも「担保不動産競売手続」になります。
以下に、一般的な「競売手続の流れ」を示します。
下記の期間は目安であり、債権者や裁判所により異なってきます。ご了承ください。
期間の書かれていないところは、「裁判所により異なる」と御理解ください。
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住宅ローン支払の延滞 |
通常は３ヵ月後（金融機関によっては６ヶ月から１年のところもあり）に次の段階に進みます。
↓約３ヵ月後
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事故情報登録 |
信用情報機関にローンの滞納が「事故情報」として登録されます。
「信用情報機関」について詳しくは、「信用情報機関」をクリックしてください。
↓
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一括支払請求 |
一般的には「ローン取引約定書」で「支払の遅延」が２〜３回以上あると（通常３ヶ月）
※
「期限の利益喪失」といって「ローンの残債を一括で支払わなければならない」と定め
られている場合が多いです。
↓約３〜６ヶ月後（すぐ譲渡される場合もあり）
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保証会社に債権譲渡 |
保証会社による代位弁済（債務者の代わりに債権者に支払う）が行なわれます。
以後は保証会社が債権者となります。
↓約０〜３ヶ月〜（債権者により異なる）
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不動産競売申立 |
延滞が解消できず、債権者と交渉が不成立の場合裁判所に競売が申し立てられます。
↓
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競売開始決定 |
裁判所が競売開始を決定します。
↓
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現況調査命令・評価命令 |
裁判所が物件の調査命令を発令します。執行官が調査します。
↓
配当要求終期の公告
配当要求終期の公告は、申立債権者以外の債権者に対して、執行裁判所に債権を有する旨
を申し出てもらうために公告される情報です。
↓
現況調査報告書・評価書の提出
執行官が調査した物件の報告書が提出されます。
↓約３〜６ヶ月（配当要求終期公告から期間入札まで）
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期 間 入 札 |
入札が開始されます。
現実的な任意売却の可能な期間としては開札日の前日までです。
↓約１ヵ月半
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開 札 |
入札者が定められた規定に沿って入札をすることにより、最高額で入札した入札者が
物件を落札します。
入札が無い場合は、（取り下げが無い場合）２回目の競売手続が開始されます。
回をかさねるごとに、最低入札価格（売却基準価格）は下がっていきます。
↓約１週間
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売却許可決定 |
裁判所が落札者に対して「売却」を許可する決定を出します。
↓約２ヶ月間の間に納付
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代 金 納 付 |
代金が納付されてしまうと競売の取り下げはできなくなります。
（任意売却を行なうことのできる時間的限界点は、代金納付される時点までです。）
開札日以降の取り下げには最高価買受人と次順位買受人の同意が必要ですので、
現実的には無理です。現実的には開札日の前日までが任意売却の限界点といえるでしょう。
↓約１０日間
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登 記 嘱 託 |
裁判所が落札者への所有権移転登記を嘱託します。
※ 期限の利益喪失とは
金銭の貸し借りにおいて、返済期日までに借金を返さなくてよい（返済請求されない）という期限が
到来していないことにより債務者（借主）が受ける利益を期限の利益という。
金融機関が金銭を貸し付ける場合は、ほとんどの金融機関が「期限の利益喪失特約条項」を契約書に
おき、借主が返済期日に分割約定金額を返済しなかった場合に全額を返済しなければならない（期限
の利益を喪失するということ）とする約定の入った金銭消費貸借契約を締結する。
法律上、担保権（抵当権）の実行（競売申立）には「期限の利益の喪失」が必要となる条件です。
金融機関が融資に対する与信審査の資料等として利用するために、個人の金融機関
からの借り入れ状況等の個人情報（個人の金融機関利用情報：「個人に対する貸付
の契約内容、利用残高、支払状況」等）を収集管理提供している情報機関。上記情
報については金融機関が顧客の返済能力を判断して過剰貸付や貸し倒れリスクを回
避するために利用されている。現在日本では、５つの信用情報機関がある。
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機関名 |
組織内容 |
利用金融機関 |
| 全国銀行個人信用情報センター （ＫＳＣ） | 全国銀行協会が設立、運営 | 銀行・信用金庫(組合）・銀行系 ク レ ジット会社 |
| 株式会社シー・アイ・シー （ＣＩＣ） |
日本クレジット産業協会が主に運営 | 信販会社・クレジット会社・リース 会社・デパート・ディーラー等 |
| 全国信用情報センター連合会 （ＦＣＢＪ） | 消費者金融機関系の全国33の個人
信用情報機関の連合組織、 日本情報センターが窓口 |
消費者金融・商工ローン会社 |
| 株式会社シー・シー・ビー （ＣＣＢ） |
外資系・独立系の消費者金融会社 等が設立 | 信販会社・クレジット会社・リース会社 ・デパート・ディーラー等消費者金融 機関・リース会社・ローン会社 |
| 株式会社テラネット | 全情連（ＦＣＢＪ）に加盟できない クレジット会社が設立 |
信販会社・クレジット会社・デパート・ 銀行系カード会社・量販店等 |
ＪＢＡ・ＣＣＢ・ＪＩＣは相互交流ネットワークを通じて自己情報等の交換をしている。
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