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住宅ローン延滞・滞納無料相談室

                                                                       

                                      

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費用分割: 費用のお支払いは原則分割です。
依頼者の納得の上での受任: インフォームドコンセント(正しく充分な説明を受けた上での同意)での委任をうけます。
                      任意売却

      任意売却とは

         任意売却とは抵当権等が設定されている不動産について、抵当権者の同意を得て、
    不動産を第3者に売却することで、売買代金から債権者に弁済することになります。

         何らかの事情で住宅ローンの支払が滞ってしまって、支払の原資が準備できないとき
        担保物権として抵当権を設定している不動産を処分して弁済に充てなければならなく
        なります。

        債権者が主導して、不動産を強制的に換価(不動産を売ってお金に代える)するのが
        「競売手続」であり、債権者の同意の下、債務者が主導的に不動産を売却するのが任
         意売却です。

        なぜ、債権者の同意が必要なのか?売って代金を返済すればいいだけでしょ。とお考
        えかもしれません。しかし、不動産には債権者である銀行か住宅ローン会社の抵当権
        がついています。
       一般的には、(例外物件を除き)抵当権がついた物件を買う人は誰もいません。
       抵当権が外されることを条件に買うのです。そうすると抵当権を外すために、抵
       当権者である債権者の同意が必要となってきます。

       任意売却にしろ、競売手続にしろ、(不動産価額の下落が続いている現在)不動
       産の価値よりも残債(ローンの未払い額)のほうが高い場合がほとんどです。

        競売手続では、不動産が強制的に換価されていくだけなので、残債は自動的に
        残るのですが、債権者と話し合いながら、行なう任意売却では、債権者との話
        し合いで残債をできるかぎり、少なくしていく余地があります。

      任意売却のポイント 債権者との交渉 

        任意売却のポイントはなんでしょう。
       物件(不動産)をできるだけ高く売ることでしょうか?高く売れば売るほど残債が
       少なくなるので高く売れればいいのですが、それは、市場の需給バランスや、不動
       産仲介業者の売り出し技術(スキル)、物件の価値で決まってくるので、債務者サ
       イドとしては、まかせておくほかありません。

       重要なのは、債権者との交渉です。
       残債がいくらで確定するか?引越し代は出してくれるのか?諸費用はどうなる?
       債権者としては、債権の最大限の回収を目的とします。任意売却にかかる費用
       は最小限が良い。
       交渉次第では、不利益になることもあります。
       それでは、交渉のポイントは?一言で言うと、誠実に対応する。
       債務については、現状で可能な限り返済すると誠意を示して、任意売却についても
       売却の費用や引越し代についても協力を求めましょう。

       そして、重要なのは、売却後の残債についての交渉です。
       残債は、売価代金を引いた残りでしょ。と思われるかもしれません。
       債権者も「代金を引いた残りは、今後も払ってね。」といってきます。
        しかし、現実には、サービサーへの債権譲渡や債権者内の事情で残債の額を
       減 らせる交渉はできる場合があります。
      (サービサーとの交渉については、「サービサー」で詳しく述べています。御覧ください。)
       もちろん、むやみやたらに「減らしてくれ」では,交渉になりません。
       自らの収入が無いことや減収になったこと、他に資産が無いことを説明して
       減らしてもらったり、もしくは、残額はそのままでも、月々の返済額をできるだけ少なく
       する交渉は可能です。
       「しかし、プロの回収者を相手にそんなこといっても、相手にしてくれないでしょう。」
       と思うかもしれません。もちろん債権者によっても違いますが、まったく話にならない
       ことではありません。
       (確かに債権者によっては、一括請求で一歩も 譲らない強硬な債権者もいますが・・・)

      しかし、基本的には交渉は成立する余地はあります。
       これは、私がサービサーや銀行で回収業務をやっていた経験からお話したいと思います。

   債権者サイドから話すと、担保物権を処分した後に債務者に定期的な収入がな
       いと債権の回収の見込みがありません。しかし、債務者の方が定期的な収入が
       有る場合は、給与や退職金に対する強制執行が可能となります。
       住宅ローンの債務者の方は、リストラ等で職を失った人を除き、定職について
       いる人がほとんどです。
       よって、担保物権がなくなったから、資産がないのでもう競売などの差押執行
       をうけることはない。と安心できないのです。

       よって、残債の交渉は非常に大事となってきます。残債はできるだけ少なく、
      できればゼロにしたい。というのは債務者側の希望です。
      当然ながら、債権者側のスタンスは、「できるだけ1円でも多く回収する。」
      ですから、交渉は簡単にはいきません。
       しかし、なすすべがないのかというとそうでもありません。


      担保物権を処分した後の回収というのは、資産が無い債務者から回収すること
      ですから回収が厳しい債権になります。

       また、債権者特有の事情があります。少し話が脱線しますが、聴いてください。
       まず、債権というのは企業の資産であると税務上みなされます。
       ある債権があるとします。この債権の額面は1000万円ですが、債務者は行方
      不明で回収不能です。そのまま、回収もせずにほったらかすと、税務上は資産が
      1000万円あることになります。

     ところが、実際は回収不能のため、価値はゼロなのです。
     その債権を貸し倒れ損失として計上して損金処理をしないとありもしない資産が
     課税対象になり、損失となります。

      ところが、貸し倒れ処理は簡単にできません。
      税務署は、税金を最大限とらなければならないので、原則資産を放棄することは
      認めません。例えば、債権者が回収不能とみなしても「努力すれば回収可能」かも
      しれない。


     そうするとそれだけ、税収増となるので、「可能な限り努力して回収せよ。また、
     その努力した証拠を提出しろ。そうでないと貸し倒れと認めない。」となります。
     例えば行方不明になった債務者については「住民票の提出」や「現地調査記録」等の
     提出(または用意)が必要となります。

      また、担保権の設定されている債権ならば、担保権の実行(具体的には抵当権による
    不動産競売申立)をしない限り、貸し倒れ処理が認められません。

      ながなが書いてきましたが、抵当権実行後の(競売落札後)債権は回収が厳しい
     状況(回収不能状態)にあれば、債権者はいつでも貸し倒れ処理ができるのです。
  (回収不能の証明は必要になる)

     任意売却後抵当権を抹消した後の債権も同様です。
     ということは、事実上回収しない放棄債権もあります。
     よって、交渉する余地もあり、なおかつ、交渉が思わしくなくても、資産を持たない
    人について、事実上回収(請求や督促)が行なわれない場合もでてきます。

   しかしそうはいっても、貸し倒れ債権についても債権者の方から債権放棄の旨を
      債務者に通知することはありません(一部の例外を除いて)
    よって、自分の債務が貸し倒れになっているのか、生きているのか債務者にはわかりません。
    そうするとその債務について実際は未だ存在する可能性があり、債権放棄や弁済がなされな
    い限り、債権は存在するものとして、債権者からの残債の請求についてなされることは法律
   上も現実上もありますから、残債についてきちんと交渉したうえで、その後の対処ができる
   ような柔軟な対応 が必要です。

        任意売却の流れ

   債務の延滞が3ヶ月続くと、一括請求されたり、保証会社やサービサーに債権譲渡されます。
       不動産を処分しなければならないかどうか、他の支払手段は無いかを検討することが必要です。
       任意売却を決断したら、債権者と調整しながら、不動産仲介業者に物件の売却を依頼すること
       になります。

       債権者によっては、不動産仲介業者を指定したり、売り出し価額を指定する場合もあります。
       債権者と調整した価額で売れることになったら、引渡し時期と諸費用の確定その負担について
       調整しながら、物件引渡しの準備をします。
       売却の費用については、「任意売却の費用とその負担について」を御覧ください。
   任意売却に至るまでの流れをまとめた「自己診断フローチャート」も御覧ください。

       任意売却のできる期間

   住宅ローンの支払の延滞が3ヶ月続くと、「期限の利益の喪失」の状態になり、一括請求されるこ
   とになります。
      法律上、担保権(抵当権)実行(競売申立)は「期限の利益の喪失」が必要な条件となります。
      任意売却の期間もこのときからスタートします。
       そして、現実的には競売の開札日まで(正確には開札日の前日まで)が任意売却の可能期間です。
       (余談ですが、私が競売に入札して、開札日に裁判所に行くと、競売取消や取り下げになった物件
       を一覧にして提示してあるのですが、入札した物件が競売取り下げによってなくなっていることが
      よくありました。この取り下げの理由が(ほとんど)「任意売却」による競売の取り下げなのです。)
      法律的には、代金納付までに、最高価買受人(一番高い入札価格をいれた落札者)次順位買受人
      (2番目に入札した人)の同意があれば「競売の取り下げ」ができるのですが、現実には無理です。
      よって、実質、開札の前日までがタイムリミットといえるでしょう。
   詳しくは、「競売手続の流れ」を御覧ください。

      ※ 期限の利益喪失とは
    金銭の貸し借りにおいて、返済期日までに借金を返さなくてよい(返済請求されない)という期限が
       到来していないことにより債務者(借主)が受ける利益を期限の利益という。
    金融機関が金銭を貸し付ける場合は、ほとんどの金融機関が「期限の利益喪失特約条項」を契約書に
       おき、借主が返済期日に分割約定金額を返済しなかった場合に全額を返済しなければならない(期限
       の利益を喪失するということ)とする約定の入った金銭消費貸借契約を締結する。 
       法律上、担保権(抵当権)の実行(競売申立)には「期限の利益の喪失」が必要となる条件です。

      以下の任意売却に関する項目ページも参照してください。 

   「任意売却と競売手続の相違」  (メリット・デメリットの検証)

   「任意売却の費用とその負担について」

      

                                                  

               

                                         

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