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任意売却と競売手続の相違(メリット・デメリットの検証)

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      任意売却と競売手続の相違
          任意売却と競売手続の相違点とそのメリット・デメリットについて検証したいと思います。
    任意売却・競売手続の用語の意味については、それぞれ、「任意売却」「競売手続で解
    説しています。御覧になってください。

    

 相違項目

 任意売却

 競売手続

 引越し費用負担

債権者との交渉次第        費用負担する債権者多い

 落札者との交渉次第
 売却に伴う費用負担 債権者に負担してもらう場合多い  競売手続費用については、債務者負担が原則、実際は実質債権者負担がほとんど

 債権者との交渉

 売却価格や引越し費用も含めた費用交渉や残債について柔軟に交渉できる。  原則、競売手続に入ってしまうと、交渉は断絶状態になる場合が多い
 売却価格  自己希望価格を柔軟に設定することが可能 通常、市場価額の7割程度が最低価格として設定される 
 自宅の居住  適正な売買契約が成立したら引越しのための期間は斟酌される  法的に入札・開札の期日が設定される。落札者が代金納付して所有権移転した後に明け渡しの交渉が開始される
 残債交渉  任意売却の成立を条件に交渉可能  特別な場合を除いて、残債は落札価格を控除した債権額が残債となる。
 秘匿性  公的な情報媒介には載らない  競売が公告されるが、一般に流布されるわけではない
 融通性  売却については、債権者の同意を得て、自己の希望もある程度考慮されうる。  法的に手続が進むので、債務者の事情は、ほとんど、考慮されない。

 

    メリット・デメリットの検証

    1、引越し費用負担について

   引越し費用については、任意売却(以下、任売といいます)も競売手続(以下、競売
   といいます)も(引越し費用については)法的に保護されたものではないので、債権
   者に費用を負担する義務は法的にはありません。
   しかし、経済的に債務者が自ら費用を負担できない場合がほとんどで、なおかつ、引
   越しないと明け渡しができないので売却できません。
   そういった事情で任意売却の場合は、債権者が負担する場合がほとんどです。
   詳しくは「任意売却の費用とその負担」を御覧ください。
   実際には、売却価格から引越し費用や売却費用を控除して、債務の弁済(債権
   者側からいうと債権の回収)に充てることになります。

    競売手続の場合ですが、現在多くの「任意売却」を扱ったサイトで、「競売の場
   引越し費用が出ない。だから引越し費用がでる任売がメリットがある。」とさか
   んに謳われています。
   法的には正しいですが、現実は、また異なる事情が存在します。
   詳しくは「競売手続における引越し費用負担について」を御覧ください。
   不動産会社で競売で落札した物件について明渡(立退き)交渉をした経験が有る
   私が現実のケースを述べています。

   結論的にいうと、「落札者との交渉次第」で、現実には引越し費用も無い人には
   引越し代を渡して退去してもらうケースが多いです。
   そんなこといっも、引渡し命令という、即発令してもらえる強制執行手段があるのだ
   からその手段を用いればいいじゃないか、引越し代金を支払う費用ないじゃないか
   とおっしゃる方がいるかもしれません。
   法律的にはおっしゃるとおりです。しかし、実情ウラ話があるのです。詳しくは
   「競売手続における引越し費用負担について」を御覧ください。

   

   2、売却に伴う費用負担について

   任意売却の場合

   売却には登記費用や仲介手数料等、諸費用がかかります。
   売却費用は、本来売主が負担するものですが、住宅ローンの支払ができず、売却す
   るわけですから、現実負担は無理です。
   現実には、売却代金を債務の返済に充てた場合、売却代金が債務よりも多ければ、
   代金から債務を控除した残りを債務者に返し、その残金の中から、売却費用を払っ
   てもらうことになるのですが、ほとんどの場合はオーバーローンといって、残債が
   住宅価格(売却価額)を上回るので、債権者は売却代金から売却費用を支払って、
   残りを債務の弁済に充てることになります。

   競売手続の場合

   競売手続の場合でも、競売手続に伴う調査費用や申立にかかる費用は債務者が負担
   しなければいけません。
   例えば、ある物件が1000万円で落札されたとします。
   そして債権者が一人で債務の額が500万円だとします。(利息については考慮し
   ないとします。)
   そうすると、1000万円から500万円を引いた残りが、債務者に返還されます
   が、そのうちから上記の費用が裁判所や債権者に支払われます。

   しかし、多くの場合落札代金よりも債務の額が多く、しかも債権者も一人でない場
   合が多いのが実情です。債務者に支払う力はありません。
   よって、債権者が立て替えて債務に加算されますが、実質債権者負担といった状況
   になります。

  3、債権者との交渉について

   任意売却の場合

   任意売却という方法は、債務の返済について債権者に協力しているというところがあり、債
   権者も残債務や、引越し費用を含む売却費用について柔軟に対応してくれる場合が多いです。
   任意売却での交渉については「任意売却・債権者との交渉」を御覧ください。

   競売手続の場合

   競売手続は、債権者と債務者との交渉が折り合わず、又、支払ができない状態であるが、
   債権者からの任意売却の要請を拒否したり、若くは債務者自体が行方不明で連絡取れない等、
   債権者と債務者との返済交渉がうまく行かない場合に申し立てられるケースが多くあります。
   債権者によっては、任意売却よりも競売手続のほうがメリットが高いと考えて競売手続で回収
   する方針を固守する債権者もいます。

   よって、債務者と債権者との交渉が断絶状態になっている場合があり、柔軟な交渉はできず、
   競売手続になってしまったケースが多いために交渉は難しい場合が多いわけです。
   しかし、競売と並行的に「任意売却」を行なっている場合もよくあり、任意売却が成立したらそ
   の場合には債権者に交渉して「競売」を取り下げてもらい任意売却での交渉に至るケースもよ
   くあります。

  4、売却価格について

   任意売却の場合

   債権者の同意を得て、任意売却をすすめることになります。不動産仲介業者に債権者の同意を
   得て、指定価額を提示しますが、債権者によっては売却価格を指定して指定価額以下の価額で
   は、売却に同意しないとする金融機関もあります。

    通常、購入のための物件の調査に制限が伴う競売手続と異なり、通常の市場での売却なので市
   場価格で売買が成立します。
   一般的に競売手続の最低売却価格(現在の売却基準価額では、基準価格の2割減の価額以上)
   より高値(若くはイコール)で売買が成立します。

   競売手続の場合

    すべて法的手続きで進んでいくため、債務者の希望や事情が考慮されることはありません。

   競売手続は、市場価額より低い価額(市場の7〜8割)で売却基準価格が設定されています。
   それには理由があり、不動産屋が扱う市場物件と異なり、原則内覧(物件の屋内については現
   況調査書の写真でしかみることができず、実際に屋内に立ち入ること)ができない。所有者との
   明け渡しの交渉は自分がしないといけない。等の市場での売買に比べて買主に不利な条件が多
   数あり、低価格からの設定になっているのです。

   しかし、優良物件については、市場価額と同レベルの価額で落札されるので、競売手続きだか
   らといっても必ずしも低価格で売却されるというわけではありません。
   市場でも売れる物件については市場と同レベル価額で落札されていて、競争は激化しており、
   良い物件を競売で落札できるのは厳しい状況が(私が競売入札をしていた平成13年頃から)
   続いているようです。
   しかし、そのような物件は全体で過半ではなく、一般的には競売の方が売却価格は低いと考え
   たほうが良いでしょう。

   5、自宅の居住について

   任意売却の場合

   任意売却は、市場での自由売買であり、売れる時期はわからないというのが実情であり、原則
   売れた時点で、引越しをしなければなりません。
   一般的には、相当期間の引越し準備期間が猶予されますが、 状況によっては買主の都合に合わ
   せて、短い時間で引越しをしなければならない場合もあります。

   競売手続の場合

   競売手続は、法的な売却手続であり競売公告期間や入札期間や開札期日は決まっていて、入札
   者の都合やその他の要因で期間や期日が変更されることはありません。
   東京地裁の場合は競売手続に要する期間としては8ヶ月から10ヶ月ほどかかっています。
   よって、その期間内は住宅に居住することが可能です。

   6、残債の交渉について

   任意売却の場合

   任意売却の場合は、売却手続が進行するのと並行的に残債を含めた返済方法の交渉をするの
   が一般的です。一般的に競売手続よりも柔軟に交渉が進む傾向はあります。

   競売手続の場合

   競売手続は、債権者と債務者との交渉が折り合わず、又、支払ができない状態であるが、
   債権者からの任意売却の要請を拒否したり、若くは債務者自体が行方不明で連絡取れない等、
   債権者と債務者との返済交渉がうまく行かない場合に申し立てられるケースが多くあります。

   債務者側から何もアクションを起こさない限り、売却後の残債は、売却前の残債から売却代金
   を控除した額となります
   一般的には、競売手続に入った場合、返済を有利にする交渉は難しいといえます。

   7、売却の秘匿性について

   任意売却の場合

   売却については官公庁で公告されることはなく、一般的には秘匿性が確保されます。
   不動産仲介会社の売り出し公告等により、自宅が売りに出されていることは広告範囲
   の地域やインターネットにより閲覧者等に知られることはあります。

   競売手続の場合  

   配当要求終期公告や競売対象物件の物件目録閲覧(裁判所での閲覧)、物件を載せた定期刊行物
   やインターネットでの公開等、官公庁や民間発行紙やサイト等で公開されますが、特定の人しか
   閲覧しない情報発信なので広く世間に知れ渡るということにはなりません。

   8、融通性について

   任意売却について

  売却については、債権者の同意を得て売却価格の変更(例:売価が高すぎて買い手がつかない場合
  段階的に下げる)売り出し方法の変更等、競売手続に比較して柔軟に運用できます。

  競売手続について

  法的に手続が進むので、債務者側からの希望は考慮されません。
  売却基準価格について、債務者所有者の希望価格や指値(買手の値段指定)は勿論、反映されません。
  債権者に弁済したり、任意売却が成立した場合には債権者の申立により「競売取り下げ」がされます。

   9,その他

  後順位担保権の抹消

  任意売却の場合

  後順位担保権とは、原則、住宅ローンの債権者が時間的に一番早く担保権を設定している場合で、
  その次順位以降に担保権が設定されている場合、次順位以降の担保権を後順位担保権といいます。
  後順位担保権を抹消しないと売却できませんが、任意売却の場合、後順位担保権者に抹消義務はあり
  ません。
  よって、抹消依頼費用(ハンコ代)を払って抹消してもらわないといけません。
  (実際はこの費用も売却代金から払われ、債権者負担となる場合多い)
  詳しくは「後順位担保権者に支払う抹消依頼費用」を御覧ください。

  競売手続の場合

  競売手続では、落札者が所有権を取得すると、全ての担保権は抹消されます。 

               

                                           

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