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2009/12/13
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任意売却と競売手続の相違
メリット・デメリットの検証 1、引越し費用負担について 引越し費用については、任意売却(以下、任売といいます)も競売手続(以下、競売 引越し費用が出ない。だから引越し費用がでる任売がメリットがある。」とさか んに謳われています。 法的には正しいですが、現実は、また異なる事情が存在します。 詳しくは「競売手続における引越し費用負担について」を御覧ください。 不動産会社で競売で落札した物件について明渡(立退き)交渉をした経験が有る 私が現実のケースを述べています。 結論的にいうと、「落札者との交渉次第」で、現実には引越し費用も無い人には
2、売却に伴う費用負担について 任意売却の場合 売却には登記費用や仲介手数料等、諸費用がかかります。
競売手続の場合 競売手続の場合でも、競売手続に伴う調査費用や申立にかかる費用は債務者が負担 しかし、多くの場合落札代金よりも債務の額が多く、しかも債権者も一人でない場 3、債権者との交渉について 任意売却の場合 任意売却という方法は、債務の返済について債権者に協力しているというところがあり、債権者も残債務や、引越し費用を含む売却費用について柔軟に対応してくれる場合が多いです。 任意売却での交渉については「任意売却・債権者との交渉」を御覧ください。 競売手続の場合 競売手続は、債権者と債務者との交渉が折り合わず、又、支払ができない状態であるが、 競売手続になってしまったケースが多いために交渉は難しい場合が多いわけです。 しかし、競売と並行的に「任意売却」を行なっている場合もよくあり、任意売却が成立したらそ の場合には債権者に交渉して「競売」を取り下げてもらい任意売却での交渉に至るケースもよ くあります。 4、売却価格について 任意売却の場合 債権者の同意を得て、任意売却をすすめることになります。不動産仲介業者に債権者の同意を得て、指定価額を提示しますが、債権者によっては売却価格を指定して指定価額以下の価額で は、売却に同意しないとする金融機関もあります。
通常、購入のための物件の調査に制限が伴う競売手続と異なり、通常の市場での売却なので市 それには理由があり、不動産屋が扱う市場物件と異なり、原則内覧(物件の屋内については現 況調査書の写真でしかみることができず、実際に屋内に立ち入ること)ができない。所有者との 明け渡しの交渉は自分がしないといけない。等の市場での売買に比べて買主に不利な条件が多 数あり、低価格からの設定になっているのです。 しかし、優良物件については、市場価額と同レベルの価額で落札されるので、競売手続きだか らといっても必ずしも低価格で売却されるというわけではありません。 市場でも売れる物件については市場と同レベル価額で落札されていて、競争は激化しており、 良い物件を競売で落札できるのは厳しい状況が(私が競売入札をしていた平成13年頃から) 続いているようです。 しかし、そのような物件は全体で過半ではなく、一般的には競売の方が売却価格は低いと考え たほうが良いでしょう。 5、自宅の居住について 任意売却の場合 任意売却は、市場での自由売買であり、売れる時期はわからないというのが実情であり、原則売れた時点で、引越しをしなければなりません。 一般的には、相当期間の引越し準備期間が猶予されますが、 状況によっては買主の都合に合わ せて、短い時間で引越しをしなければならない場合もあります。 競売手続の場合 競売手続は、法的な売却手続であり競売公告期間や入札期間や開札期日は決まっていて、入札 6、残債の交渉について 任意売却の場合 任意売却の場合は、売却手続が進行するのと並行的に残債を含めた返済方法の交渉をするのが一般的です。一般的に競売手続よりも柔軟に交渉が進む傾向はあります。 競売手続の場合 競売手続は、債権者と債務者との交渉が折り合わず、又、支払ができない状態であるが、 債務者側から何もアクションを起こさない限り、売却後の残債は、売却前の残債から売却代金 7、売却の秘匿性について 任意売却の場合 売却については官公庁で公告されることはなく、一般的には秘匿性が確保されます。不動産仲介会社の売り出し公告等により、自宅が売りに出されていることは広告範囲 の地域やインターネットにより閲覧者等に知られることはあります。 競売手続の場合 配当要求終期公告や競売対象物件の物件目録閲覧(裁判所での閲覧)、物件を載せた定期刊行物 8、融通性について 任意売却について 売却については、債権者の同意を得て売却価格の変更(例:売価が高すぎて買い手がつかない場合段階的に下げる)売り出し方法の変更等、競売手続に比較して柔軟に運用できます。 競売手続について 法的に手続が進むので、債務者側からの希望は考慮されません。 9,その他 後順位担保権の抹消 任意売却の場合 後順位担保権とは、原則、住宅ローンの債権者が時間的に一番早く担保権を設定している場合で、 競売手続の場合 競売手続では、落札者が所有権を取得すると、全ての担保権は抹消されます。
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