住宅ローン延滞・滞納無料相談室
藤田司法書士事務所が管理・運営しています。
サービサーとは バブル崩壊後の膨大な不良債権を処理するために、アメリカのサービサーを模倣して、 債権の分類
分 類 内 容 破綻先 債権 法的・形式的な経営破綻に陥っている貸付先 正常債権
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藤田司法書士事務所の紹介
債務整理については、藤田司法書士事務所にご相談ください。
藤田司法書士事務所の業務方針
方針：
誠実に業務を行います。
費用分割：
費用のお支払いは原則分割です。
依頼者の納得の上での受任：
インフォームドコンセント（正しく充分な説明を受けた上での同意）での委任をうけます。
サービサーとは、平成１０年に公布された「債権管理回収業に関する特別措置法」に
基づき、法務大臣の許可を受けて営業を許された「債権管理回収業」を業とする会社
で、従来弁護士にしか許されなかった債権の回収の代理行為を含む債権管理回収業務
をすることができる。
銀行や貸金業者等の金融機関は「金融庁」が監督するのに対し、法務省が監督する。
「債権管理回収業に関する特別措置法」（サービサー法）が立法化されました。
住宅ローンの支払に延滞が発生すると銀行やローン会社ではその債権について
の格付け
が「正常債権」から「要管理債権」等の不良債権に分類されます。
（詳しくは下記の「債権の分類」を御覧ください。）
不良債権に分類されると、金融機関は、「引当金」として損失相当額を計上しなければ
なりません。
その後、不良債権として処理する必要が生じ、サービサーに譲渡する場合がでてきます。
銀行の場合、ほとんどの債権譲渡について銀行が株式を保有しているサービサー（いわゆ
る銀行系サービサー）に（ある段階に達したら）債権譲渡されます。
区 分
（破産・会社更生法適用等） 不良
債権
実質破綻先 債権
経営破綻には陥ってないが、深刻な経営難の状態にあり、再建の見通しが無い等、実質的に経営破綻に陥っている貸付先
不良
債権
破綻懸念先 債権
経営破綻の状況には無いが、経営難の状態にあり、再建計画の進捗状況がおもわしくない。経営破綻に陥る可能性が大きい貸付先
不良
債権
要管理先債権
債務の履行を３ヶ月以上延滞、または、貸出条件の緩和を受けた貸付先（要注意債権のなかでも管理を要する債権）
不良
債権
要注意先債権
債務の履行状況や財務内容に問題が有る等、今後の管理に注意が必要な貸出先
正常
債権
財務内容や経営状態に問題が無い優良な貸付先
正常
債権
サービサーへの債権の流れ
住宅ローンの延滞が３ヶ月以上続くと、期限の利益を失い、一括請求されると同時に
「要管理債権」に分類され、その後、支払に進展がないと保証会社への債権譲渡が行な
われます。
（その時点でサービサーに譲渡する債権者もあります。）
その後、支払が困難な状態が続くとサービサーに債権譲渡されます。（銀行の場合は、
ほとんどが銀行系サービサーに譲渡されます）
る場合もあれば、担保不動産の処理前に譲渡される場合もあり、債権者や状況により異
なります。
サービサーは、担保を処分することにより回収を図ります。
担保処分後に譲渡された債権については、ほぼ、貸し倒れ処理をするしかないのが現状
です。（詳しくは、「任意売却のポイント 債権者との交渉」を御覧ください。）
サービサーによる債権回収
債権回収の方法においてサービサーと銀行の根本的な相違は、「長期的に回収を図るか」
「短期的に回収を図るか」の違いであり、長期のローンを組んで、少額で回収していく銀行
と異なり短期で回収を図り、そのため必然的に方法は限定され、その方法のひとつは、担
保物権の処分です。
担保も無く回収が不可能もしくは、不可能に近い債権のことを業界用語でいわゆる「ポンカス債権
」と呼びます。 債務者に資力があって充分回収できる債権を銀行が手放すことはまずありませんから、必然、
こうした回収の見込みが無い不良債権は、貸し倒れ処理に重点がおかれます。（特に銀行系
サービサーの場合） 話が脱線しますが、私がサービサーで債権の評価業務をしていたときの話ですが、まずその
前提として銀行のサービサーへの不良債権譲渡の背景について説明します。
銀行からサービサーが債権を買い取る際は、通常入札制になっていて、一番高い評価額を出
したサービサー等の機関に銀行は債権を売ります。（入札以外の「相対」という方式もあり
ますが関係ないのでここでは触れません。）
その際、回収見込みの無いポンカス債権だと誰も買い取ってくれない。
しかし、銀行にとって一番処分したいのはこういったポンカス債権なのです。
よって、回収可能性の有る非正常債権（場合によっては、まれに正常債権もある）と抱き合わ
せで売り出すわけです。そしてサービサーはその魅力のある債権を購入するために同時に「ポ
ンカス債権」も購入するのです。
債権の価額は業界で通常最低価格の相場が決まっていて、その価額×ポンカス債権の数で購入
します。
（余談ですが、その最低価格は債権の額面価額の0.1〜0.01％以下くらいになります。） サービサーでは、回収見込みの有る債権を優先的に回収し、ポンカス債権についてはほったら
かされている場合もあります。（こうした債権は貸し倒れ処理に直行される場合が多い）
しかし、まったく回収されないということはありません。 任意売却が終わり、請求や督促も一時なくなり、ほっとしていたら、突然サービサーから
債権譲渡による請求があり（その前に旧債権者から債権譲渡の通知はありますが）再び不安
になる債務者の方も多くいます。 しかし、資産が無く、収入もほとんど無い場合は、サービサーとて「おてあげ」の状態です。
サービサー法には「暴力団の排除、取立規制」等厳しい規制がありますから、ヤミ金のような
非常識な取立はできないし、しませんから過剰に不安になる必要はありません。
以上のことを踏まえて、「自分には資産も収入も無い。ができる限り支払はするので、支払可
能な範囲で返済計画を交渉したい。」と誠実な態度で臨めば、無理難題な支払いを請求してく
ることは、まずありません。（いわゆるノンバンクの子会社で一方的で強圧な取立をするサー
ビサーも一部ありますが、住宅ローンを取り扱うサービサーではまずありません。 ）
※ 期限の利益喪失とは
金銭の貸し借りにおいて、返済期日までに借金を返さなくてよい（返済請求されない）という期限が
到来していないことにより債務者（借主）が受ける利益を期限の利益という。
金融機関が金銭を貸し付ける場合は、ほとんどの金融機関が「期限の利益喪失特約条項」を契約書に
おき、借主が返済期日に分割約定金額を返済しなかった場合に全額を返済しなければならない（期限
の利益を喪失するということ）とする約定の入った金銭消費貸借契約を締結する。
法律上、担保権（抵当権）の実行（競売申立）には「期限の利益の喪失」が必要となる条件です。
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